Интернет реклама УБС

28.02.16

Як рейдери можуть намагатися відібрати у вас квартиру

В останні кілька років все більше поширюється побутове рейдерство. Під цим терміном мають на увазі присвоєння права власності насамперед на квартири і земельні ділянки. 

Якщо раніше рейдерство асоціювалося виключно з відбиранням підприємств, корпоративних прав, приміщень або землі під фабрикою, то останні кілька років все більше поширюється так зване побутове рейдерство. Під цим терміном мають на увазі присвоєння права власності насамперед на квартири і земельні ділянки. Хоча і іншими активами агресори не гребують. Методи, до яких вдаються рейдери для захоплення чужого майна, різноманітні, об'єднує їх лише одне: в результаті рейдерської операції законний господар позбавляється власності.

Ось кілька історій, що ілюструють прийоми і методи роботи побутових рейдерів. Всі історії - реальні, імена і місця дії - вигадані ...

Квартирне питання
Квартира недавно придбана

Договір, якого немає

Один з основних способів, застосовуваний побутовими рейдерами, - оскарження договору купівлі-продажу квартири. Для цього використовуються будь-які, найнесподіваніші і маревні підстави.

Молода людина, назвемо його Олексій, купив квартиру в престижному районі Києва. Всі документи на квартиру були в повному порядку, жодних проблем з опікунською радою або співвласниками житла не було. Угода відбулася, сторони в присутності нотаріуса підписали і завірили договір купівлі-продажу, Олексій отримав правовстановлюючі документи і ключі, колишній господар, назвемо його Віктор, - гроші. Новий власник відправився обживати свою власність, а попередній - виїхав за кордон, не залишивши жодної інформації про нове місце перебування.

Через кілька тижнів до Олексія раптом заявився якийсь пан, який стверджував, що дана квартира належить йому, і на доказ пред'явив судове рішення, де повідомлялося, що «іменем України» договір між Олексієм і Віктором розірвано, а колишній власник квартири зобов'язаний продати квартиру нежданому візитерові. Підставою для подібного судового рішення послужив укладений між Віктором і візитером усний договір про продаж квартири. Інакше кажучи, Віктор начебто обіцяв продати свою власність саме цій людині, але слова не дотримав. Відповідно, «обманутий» покупець звернувся в суд, вимагаючи розірвати нібито незаконний договір. Суд задовольнив вимоги позивача, і Олексій формально перестав бути власником нерухомості.

Парадокс в тому, що суд, визнавши недійсним договір купівлі-продажу і зобов'язавши Віктора продати квартиру рейдеру, забув вказати, що колишній власник (Віктор) зобов'язаний повернути Олексію гроші. Зате вказав, що квартиру Олексій зобов'язаний звільнити протягом двох тижнів з моменту вступу в силу рішення суду. Тобто в той самий день, коли нежданий відвідувач відвідав нічого не підозрюючу молоду людину. Зрозуміло, Олексій відмовився звільнити приміщення і звернувся до суду, вимагаючи скасувати незаконне рішення. Однак терміни апеляційного оскарження минули, і поки Олексій шукав справедливість, новий власник за допомогою держвиконавців і міліції увійшов до квартири і поміняв замки. Більш того, на підставі судового рішення він отримав в БТІ нові правовстановлюючі документи.

Зараз Олексій намагається відстояти своє право на нерухомість в апеляційному суді, одночасно звернувшись до прокуратури і МВС з проханням порушити кримінальну справу за фактом шахрайства та прийняття суддею завідомо незаконного рішення. У той же час він намагається знайти Віктора, що, втім, поки не вдається.

Коментар: 

На жаль, в наших судах усний договір нерідко прирівнюється до письмового. Головною підставою для визнання договору таким, що відбувся в такому випадку є показання свідків. Шансів у Олексія небагато, хоча тактику він вибрав правильну. Постійний тиск на рейдерів через суд, прокуратуру, МВС і ЗМІ призведе до додаткових витрат загарбника і може змусити його запропонувати власнику квартири вирішити справу миром, наприклад, виплативши відступні.

А вас я попрошу залишитися

Продавець, підписавши договір купівлі-продажу, відмовляється звільняти продану квартиру і передавати новому господареві документи і ключі. У тому числі він може звертатися до суду, вимагаючи розірвати договір.

Саме з такою проблемою зіткнулася Вікторія. Нерухомість вона придбала у представницького літнього чоловіка, учасника війни, орденоносця, члена Спілки ветеранів і т. п. Договір передбачав звільнення квартири протягом двох тижнів. Там же було зазначено, що гроші за квартиру продавець отримав.

Однак через два тижні, коли покупниця зібралася заселитися в нове житло, на неї чекав сюрприз. Колишній власник відмовлявся звільнити приміщення. Вікторія звернулася за допомогою в міліцію. Але правоохоронці нічого зробити не змогли - ветеран пред'явив безліч документів, що підтверджують право власності на спірну квартиру, в тому числі ордер 1985 року, свідоцтво учасника бойових дій, паспорт і довідку-характеристику з БТІ, де значився власником. Міліціонери не витримали такого паперового натиску і відступили, запропонувавши Вікторії звернутися до суду з позовом про виселення колишнього власника і домагатися звільнення квартири за допомогою держвиконавців.

Вікторія так і вчинила. Однак в суді продавець почав стверджувати, що договір він підписав, будучи в неосудному стані, чим і скористалися діючі в змові нотаріус і покупець. Своє звинувачення він підтверджував медичними довідками з приватної клініки, де вказувалося, що в його аналізах були знайдені сліди наркотичних речовин. Більш того, продавець подав зустрічний позов, вимагаючи розірвати договір. Як представники ветерана, який сам в суді практично не з'являвся, діяли підтягнуті молоді люди, нібито родичі, які пред'явили належним чином оформлену довіреність.

Ситуація ускладнилася ще й тим, що представники продавця стверджували, що грошей колишній власник так і не отримав. Хоча в договорі і було зазначено, що «розрахунок був проведений до підписання даного договору», жодних інших підтверджень трансакцій не було.

Це справа в суді розглядається вже більше трьох років, одного разу суд став на бік продавця, однак апеляція повернула справу на повторне слухання. Інший суддя виніс вердикт на користь Вікторії, але апеляція знову повернула справу до першої інстанції.

Коментар: 

Тупикова ситуація. До прийняття рішення судом покупець нічого не зможе зробити. Більш того, не є очевидним факт, що суд визнає правоту Вікторії. Основна порада - оформляти розрахунок з продавцем через банк. В такому випадку довести, що продавець не отримував гроші, не вийде - банківські документи є вагомим аргументом.

Квартира знаходиться у власності тривалий термін

Час платити борги 

Один з найбільш популярних способів захоплення нерухомості, використовуваний побутовими рейдерами, - фальсифікація боргу і оперативний продаж квартири зацікавленим особам у рахунок його погашення.

Антон, власник квартири на Печерську, виїхав на стажування в одну з країн Західної Європи приблизно на півроку. Повернувшись в Україну, виявив у своїй квартирі незнайомих людей, які пред'явили документи, з яких випливало, що тепер вони є власниками нерухомості. Розслідування, розпочате Антоном і його друзями, виявило наступне.

Через пару тижнів після від'їзду Антона сусіди знизу звернулися до суду з позовом про відшкодування збитків. Вони недавно купили квартиру і ніби то зробили дорогий ремонт. Приводом для позову стало затоплення Антоном їхньої квартири, на підтвердження було надано акт, згідно з яким потоп завдав збитків майже на 60 тис. грн. Суд двічі надсилав Антону повістки, але той, зрозуміло, ніяк не міг з'явитися на слухання справи. Тому суддя, грунтуючись на представлених документах і свідченнях свідків, зобов'язав Антона виплатити компенсацію «постраждалим». Зрозуміло, погасити борг квартировласник не міг, оскільки навіть не підозрював про нього. Після чого позивач повторно звернувся до суду, вимагаючи продати квартиру і з виручених коштів компенсувати збитки. Суд виніс відповідне рішення, а якийсь оцінювач визначив вартість квартири в престижному районі Києва в 80 тис. грн.

На оперативно проведеному аукціоні квартиру купили за виставлену ціну треті особи (не позивач). Потім результати торгів були оскаржені якоїсь панянкою в суді, але суд першої інстанції підтвердив законність проведення аукціону і правомочність його результатів. На підставі цього рішення були отримані нові правовстановлюючі документи, квартира відкрита, а речі Антона описані і вивезені на склад. При входженні рейдерів в квартиру були присутні держвиконавці і співробітники МВС, так що буква закону була дотримана. Що залишилися після виплати «боргу» сусідам знизу 20 тис. грн були списані як судові витрати, витрати на проведення аукціону, залучення правоохоронців і працівників ДВС, а також як плата за зберігання речей колишнього господаря. У підсумку Антон залишився ще й винен компанії-власнику складу.

Всі спроби Антона повернути свою власність результату не принесли - колишні сусіди знизу, як з'явилися невідомо звідки, так і зникли в невідомому напрямку, продавши квартиру. Члени комісії, які підписали акт про «затоплення», також виявилися підставними особами. Нові ж власники досить недвозначно показали намір відстоювати своє право «чесних покупців» усіма можливими способами.

Коментар:

Типове захоплення «по бєспрєдєлу»: основні документи підроблені, фальсифікатори зникли в невідомому напрямку. Метод протидії той же, що і в першому випадку: постійний тиск на рейдера через МВС, прокуратуру і ЗМІ. Якщо є знайомі в правоохоронних органах, можна використовувати метод психологічного впливу: періодичні візити міліціонерів з будь-яких приводів можуть добряче попсувати загарбникам нерви.

Вас тут не стояло

Даний спосіб використовується рейдерами при захопленні неприватизованих квартир, які формально значаться в резерві райдержадміністрації. Причому час, який проживають нинішні власники в квартирі, значення не має.

Віра і Євген, які проживають в квартирі батьків Євгена, отриманої 10 років тому в порядку черги, з жахом довідалися, що їх збираються виселяти. Причина - рішення суду про визнання незаконним видачі ордера. Нібито переважне право на цю квартиру мали не батьки, а треті особи, які і були незаконно обділені.

Про те, що справа розглядалася в суді і по ній вже прийнято рішення, нинішні мешканці квартири дізналися від держвиконавців, які прийшли виселяти мешканців. Відповідач - райдержадміністрація, яку в суді представляв якийсь співробітник, нібито визнала свою провину і анулювала ордер. Більш того, виявляється, що це рішення суду вже пройшло стадію апеляційного оскарження, і було визнано законним.

Зрозуміло, нинішні власники квартири почали боротьбу за нерухомість. По-перше, звернулися до суду з позовом про визнання незаконної видачі ордера на нових осіб. По-друге, звернулися в МВС і прокуратуру із заявою про перевищення службових повноважень чиновником РДА. По-третє, звернулися до апеляційного і Верховного Суду з проханням провести повторне слухання справи.

Втім, всі ці дії належного ефекту не справили - суд першої інстанції відмовив у прийнятті позову до провадження, апеляційна та касаційна інстанції обіцяли відреагувати «в порядку черги», а МВС і прокуратура просто не відповіли. Тим часом нові власники встигли приватизувати квартиру і продати її третім особам. І вже треті особи звернулися до суду з позовом про виселення нинішніх мешканців. На це звернення суд відреагував із завидною оперативністю і зобов'язав мешканців виїхати, жек - зняти їх з реєстрації, а держвиконавців - допомогти новим власникам звільнити приміщення.

Коментар:

Головна помилка була допущена ще до початку рейдерської операції - квартира не була своєчасно приватизована. Якби власники подбали про це раніше, проблем вдалося б уникнути. Зараз можна тиснути на чиновників, які взяли незаконне рішення. Потрібно спробувати домогтися скасування судового рішення в апеляції. Головне ж - привернути до цієї історії якомога більше уваги, писати в прокуратуру, мерію, Верховну Раду, президенту. Причому про всіх адресатів повідомляти і рейдерів, і суддів, які приймали рішення, і чиновників РДА. Ефект передбачити складно, однак моральний вплив ніколи не буває зайвим.

Труднощі співволодіння

Якщо рейдеру вдалося придбати частину квартири, він може будь-якими способами ускладнювати життя іншим співвласникам з метою або викупити їхні частки за заниженою ціною, або за максимально завищеною продати свою.

Кілька місяців тому в такій ситуації опинилися три співвласника великої квартири. Третина її була закладена в банк для отримання кредиту. Гроші своєчасно повернуті не були, банк виставив закладену нерухомість на продаж. Поки співвласники намагалися знайти джерела фінансування, щоб викупити лот, його придбав рейдер.

Після цього загарбник став максимально ускладнювати життя іншим власникам: спочатку спробував зайти в квартиру, спровокувавши господарів на необдумані дії. Зокрема, нинішні власники фізично не дозволили йому проникнути в приміщення, досить емоційно в непарламентських виразах висловившись про його право власності та особистих якостях. Це послужило сигналом до початку війни.

Перший крок рейдера - звернення до суду. Він вказав, що співвласники не дозволяють користуватися його майном. По-друге, став скрупульозно збирати інформацію про боргові зобов'язання своїх опонентів і перекуповувати борги.

Після чого, заручившись рішенням суду і підтримкою держвиконавців, увійшов в квартиру і почав вимагати виділення його частки. Він претендував на хол і одну з кімнат, щоб унеможливити перебування інших власників в квартирі. Рейдер погрожував закрити прохід через хол, і старим мешканцям довелося б робити новий вхід в приміщення, що дуже непросто, оскільки квартира розташована на дев'ятому поверсі ...

Коли ж рейдер пред'явив спантеличеним власникам неабияку кількість їхніх боргових розписок і непогашених векселів, а також змалював подальшу перспективу - звернення до суду з вимогою негайного погашення боргу і стягнення квартири за борги, мешканцям довелося погодитися на його умови. В результаті загарбник придбав частки двох інших співвласників за ціною в два рази нижче ринкової. Після чого швидко продав квартиру, заробивши на операції понад 300% чистого прибутку.

Коментар:

Власники допустили більшість з можливих помилок. В даному випадку рейдер діяв в рамках закону. Співвласники самі винні, що допустили подібну ситуацію і в підсумку втратили квартиру - потрібно було ще на першому етапі викуповувати виставлену на продаж частку або відразу ж блокувати через суд її продаж банком.

Мир і злагода

Іноді при захопленні квартир рейдери не зупиняються перед підробкою серйозніших документів, ніж акт про затоплення або боргова розписка. Наприклад, підробляють доручення на представлення інтересів в суді.

Юрій, процвітаючий приватний підприємець, позбувся квартири за мировою угодою, укладеною від його імені в суді. Один з його ділових партнерів звернувся до суду, вимагаючи стягнути з Юрія борг за нібито поставлений, але не оплачений товар. При оборотах приватного підприємця приблизно 20 тис. грн на місяць, позивач стверджував, що поставив товар на суму понад 200 тис. грн. Про жодне засідання суду Юрій не знав - надіслані йому повістки таємничим чином зникали, не доходячи до адресата.

Інтереси Юрія в суді представляв не то його друг, не то напарник, який пред'явив довіреність, яка давала йому практично необмежені повноваження. Довіреність була завірена приватним нотаріусом одного з райцентрів. Суддя, який розглядає справу, не поцікавився, з чого б це два киянина для нотаріального засвідчення довіреності їздили в райцентр за півтисячі кілометрів від столиці.

В ході судового процесу сторони висловили бажання укласти мирову угоду. В рахунок погашення боргу «представник» Юрія передавав позивачеві квартиру, яка була оцінена в 250 тис. грн. «Зайві» 50 тис. грн. позивач зобов'язався передати товаром. З затвердженою мировою угодою кредитор вирушив до БТІ, де швидко і без проблем отримав нові правовстановлюючі документи на квартиру. «Представник» ж Юрія тим часом звернув свої справи і виїхав за кордон. Так само вчинив і «нотаріус», який завірив довіреність.

Про цю махінації Юрій дізнався від нових мешканців, які купили квартиру у підприємця, який отримав її за мировою угодою. В даному випадку закон був на боці «сумлінних покупців», хоча претенденти на житло, ні разу не подивилися квартиру, що купується, викликали певні підозри.

Про цю махінації Юрій дізнався від нових мешканців, які купили квартиру у підприємця, який отримав її за мировою угодою. В даному випадку закон був на боці «сумлінних покупців», хоча претенденти на житло, які ні разу не подивилися квартиру, що купується, викликали певні підозри. Проте озброєні рішенням суду про виселення, у супроводі міліціонерів і працівників ДВС вони увійшли в квартиру і в буквальному сенсі викинули Юрія на вулицю.

Зараз Юрій намагається домогтися справедливості, звертаючись до суду, прокуратури і МВС. Однак довести, що ключовий документ у справі - довіреність на ім'я «друга» - підроблений, йому поки не вдалося. Та й не факт, що навіть розірвання мирової угоди допоможе повернути квартиру - з точки зору закону, нинішні мешканці - добросовісні набувачі.

Коментар:

Протидіяти таким атакам, залишаючись в рамках правового поля, практично неможливо. Всі основні документи підроблені, а судді приймають рішення на користь рейдера. В даному випадку потрібно постаратися домогтися арешту квартири, щоб її ще раз не продали, будь-яким способом домогтися арешту майна першого позивача ( «кредитора») і потім, не поспішаючи, доводити факт підробки. Далі слід довести незаконність всього ланцюжка договорів, вимагаючи виселення нових мешканців. Гроші «сумлінним набувачам» нехай повертає «партнер», що продав їм квартиру, - для цього і арештовується його майно.


Земельне питання

Справи сімейні

Навіть якщо продавець земельної ділянки заявив, що він не перебуває в шлюбі і ніяких додаткових зобов'язань не має, не виключений варіант несподіваної появи його «другої половини» з позовом про розірвання договору.
Микола кілька місяців тому придбав невелику земельну ділянку під Києвом. У присутності нотаріуса сторони розрахувалися, покупець отримав у власність шматочок землі, а продавець - певну суму у твердій валюті.

Однак не минуло й місяця, як до місцевого суду звернулася якась жінка, що представилася дружиною продавця. Хоча офіційно їхній шлюб оформлений не був, вони вже тривалий час проживали разом і вели спільне господарство. Дружина стверджувала, що рішення про продаж чоловік брав без її відома і згоди, і просила розірвати договір купівлі-продажу землі. Суд, прислухавшись до її аргументів, визнав угоду недійсною і зобов'язав продавця повернути покупцеві отримані гроші.

Однак тут виникло відразу кілька проблем. По-перше, ринкова ціна землі за час процесу виросла майже на 50%, відповідно, співвідношення гроші / куплена земля змінилося не на користь Миколи. По-друге, для зменшення суми держмита та інших платежів сторони вказали в договорі суму, значно менше реальної. По-третє, продавець заявив, що гроші він вже витратив і необхідної суми просто не має. Втім, він погоджувався сплачувати борг рівними частинами протягом кількох років.

Зараз Микола намагається домогтися в апеляційному суді скасування рішення суду першої інстанції і отримати свою землю за договором купівлі-продажу або стягнути її в якості погашення боргу.

Коментар :

Перше: щоб уникнути подібних колізій, варто вказувати в договорі повну суму, нехай і доведеться заплатити трохи більше різних мит. Друге: краще перевірити, чи є у продавця законна або цивільна дружина, аж до візиту до нього додому і опитування сусідів. І якщо є підозра, що дружина може раптово з'явитися, вимагати її згоди.

Актова змова

Найбільш поширений спосіб земельного рейдерства - скасування в судовому порядку державного акта на землю, виданого місцевою радою.

Первинним документом, що підтверджує право власності на землю, є державний акт. Як правило, першим власником землі стає член місцевої громади, який отримав землю в порядку розподілу земельних паїв.

Олександр придбав землю у вторинного власника, який раніше купив її у жителя одного з сіл під Києвом. Однак через деякий час Олександр з подивом виявив на своїй ділянці ознаки початку будівництва. Спроби з'ясувати, з якого дива на належній йому землі хтось щось будує, ні до чого не привели - будівельники просто посилалися на наказ начальства і відмовлялися говорити, хто їм дав розпорядження.

У сільраді, куди поспішив схвильований власник, з'ясувалося наступне: два місяці тому був ініційований великий судовий процес щодо законності виділення землі. В ході слухань ряд держактів, в тому числі і виданий колишньому господареві землі, яку купив Олександр, були визнані недійсними. Ділянку отримав інший житель села, який без зволікання продав його великої будівельної компанії, яка викупила також ряд суміжних ділянок.

Зараз Олександр разом з декількома іншими власниками намагається відстояти своє право на землю. Втім, в даному випадку їх опонентом виступає будівельна компанія з великими лобістськими можливостями, тому домогтися справедливості екс-власникам навряд чи вдасться.

Коментар:

Дійсно, це досить поширений спосіб. Зараз на безліч ділянок в престижних передмістях існує два-три, а то і більше актів на землю. Єдиний вихід: намагатися довести свою правоту і законність володіння землею в суді. Превентивні заходи: перевірити землю перед покупкою і обзавестися інформатором в сільраді, який буде своєчасно повідомляти про позови і можливі проблеми.

Моя хата з краю

Ще один популярний метод захопити чужу землю - побудувати на ній щось, після чого в судовому порядку визнати землю своєю.

Подібним чином втратив значну частину своєї землі Роман. Ділянку він прикупив давно, але ось до забудови або хоча б огородження землі парканом ніяк не доходили руки - то часу немає, то грошей.

Одного разу, в черговий раз вибравшись на природу з друзями, він з подивом виявив на своєму наділі якусь непоказну будову. Спроба з'ясувати у його мешканців, що це власне таке і яким чином воно опинилося на чужій землі, призвела до, м'яко кажучи, несподіваних результатів.

Виявилося, що будинок, земля під ним і частина ділянки належать не Роману, а самозабудовникам. Вони побудували домашній затишок на чужій ділянці, зі своїх матеріалів і самі оплатили роботу будівельників. Постфактум зареєстрували свою «хатинку» в місцевій раді і в судовому порядку визнали законність будівництва. Більш того, тим же рішенням суду вони отримали у власність ділянку землі безпосередньо під будинком і ще деякий наділ - для обслуговування будівлі. У підсумку загарбники «іменем України» виявилися власниками майже половини ділянки Романа. Зрозуміло, суд зобов'язав їх виплатити певну компенсацію власникові землі, втім, сума була в кілька разів менше, ніж реальна вартість землі.

Зараз Роман вирішує, домовитися чи з загарбниками по-хорошому, викупивши у них землю, продати їм залишок своєї ділянки або вплутатися в судову (і не тільки) війну. Наприклад, оскаржувати в апеляції рішення суду першої інстанції, обнести будиночок парканом і перешкоджати проникненню в нього або ж просто темної листопадової ночі знести самобуд.

Коментар:

Самобуд і самозахоплення - досить поширене явище. На жаль, зносити такі будівлі може собі дозволити тільки держава. Приватним же особам доведеться або через суд доводити свою правоту і домагатися знесення будівель, або своєчасно захищати належну їм землю парканом і час від часу перевіряти ділянку на наявність непрошених гостей.

В. Калініченко
О. Майстренко

Немає коментарів:

Опублікувати коментар